Veelgestelde vragen

De initiatiefnemers zijn Manhave en VORM, twee oer-Rotterdamse familiebedrijven met allebei meer dan 100 jaar geschiedenis. Manhave en VORM gaan samen de ontwikkeling realiseren en exploiteren. Dus met een duurzame visie voor de lange termijn.

Binnen het ontwerp is recent het Definitief Ontwerp (DO) afgerond. Op dit moment wordt de aanvraag voor de omgevingsvergunning gereed gemaakt. De omgevingsvergunning zal worden aangevraagd, volgens planning, op 15 september 2023. Tegelijkertijd wordt met de gemeente Rotterdam het bestemmingsplan gewijzigd. Het gewijzigde bestemmingsplan, evenals de omgevingsvergunning, gaan gezamenlijk ter inzage voor het einde van 2023 middels de coördinatieregeling.

Lumière wordt een landingsplek binnen Rotterdam. Daarmee bedoelen we dat Lumière zowel voor Rotterdammers als voor mensen van buiten de stad een ontmoetingsplek wordt, een gemeenschap. Het wordt een anker in de binnenstad. Wanneer je vanuit Enschede naar Rotterdam verhuist voor je werk, of vanuit Madrid naar Rotterdam, dan wil je op een plek wonen waar het gebeurt, waar het bruist. Waar je gelijkgestemden ontmoet en nieuwe vrienden maakt voordat je mogelijk je vleugels uitslaat naar andere plekken in de stad.

In Lumière vind je dat alles: je vindt een actieve woongemeenschap van ca. 265 woningen met Rotterdammers, niet Rotterdammers en expats. Je vindt een upper-upscale hotel, met internationaal vermaarde horecagelegenheden erbij. Er zijn high-end winkels, toffe horeca, maatschappelijke voorzieningen en bedrijfsruimten. Er zijn kantoren voor start-ups, scale-ups en multinationals. Het is een stad in een stad, waarin de verschillende werelden van de Rotterdamse binnenstad bij elkaar komen: wonen, werken, winkelen en verblijven.

Lumière wordt ca. 155 meter hoog. De hoogte is geen doel op zich, maar een resultante van onze ambities en de ambities van de gemeente Rotterdam. In het vorige ontwerp dat we gepresenteerd hebben was Lumière hoger, namelijk rond de 200 meter. Het bleek echter onmogelijk om de ambities van de gemeente Rotterdam met betrekking tot het windklimaat in de directe omgeving te behalen in combinatie met deze hoogte. In goed overleg hebben wij daarom de hoogte aangepast naar ca. 155 meter.

Een verdichte stad is het summum van duurzaamheid. Wij willen daarom verdichten en deze plek in de Rotterdamse binnenstad met een multifunctioneel en uitdagend programma opnieuw activeren. Door het geringe grondoppervlak rest ons maar één keus: de hoogte in. Hierbij is het gebouw zo’n manier ontworpen - met veel vertrappingen en buitenruimten - dat bezonning en een goed windklimaat op straat zoveel mogelijk gewaarborgd blijft. Zodat ook de straten rondom Lumière zeer aantrekkelijk worden.

Lumière ligt op het kruispunt van verschillende districten in de binnenstad: Het werken in het Central District, cultuur, winkelen en uitgaan langs de Kruiskade en het Schouwburgplein en Wonen en Winkelen aan de Lijnbaan en de omliggende straten. Dit alles komt samen in Lumière, alwaar het programma omhooggetrokken wordt en resulteert in een herkenbaar volume.

Omdat Lumière op zulke belangrijke stedenbouwkundige assen ligt, is het complex goed zichtbaar vanuit verschillende hoeken: het Stationsplein, de Lijnbaan, het Weena, de Kruiskade. Daarmee draagt Lumière bij aan de grootstedelijkheid van Rotterdam en weeft het verschillende stadsdelen visueel aan elkaar. Hiermee wordt de binnenstad steeds meer één geheel.

Met de bouw zijn hoge investeringen gemoeid. We kunnen niet ontkennen dat de bouwkosten extreem gestegen zijn en ook voor Lumière een uitdaging vormen.

Wij hebben echter veel vertrouwen in een goede afloop:

• Wij hebben onze maakpartners voor de verschillende onderdelen (fundatie, hoofddraagconstructie, gevel, installaties, enzovoorts) al vroeg aangehaakt en zijn met hen het ontwerp aan het optimaliseren zonder aan kwaliteit in te boeten. Dit zorgt voor veel efficiëntie;
• Wij hebben geen harde startdatum voor de bouw, omdat de eindbeleggers al aan boord zijn. Voor 2025 wordt er überhaupt niet gebouwd i.v.m. bestaande huurcontracten en vergunnings- en bezwaartermijnen. Dit geeft flexibiliteit in het kiezen van een bouwmoment en de daaraan gekoppelde bouwprijzen. De ideaalplanning is overigens wel om in de tweede helft van 2025 te beginnen;
• Doordat de beleggers al aan boord zijn en er voor de lange termijn inzitten, kunnen wij andere keuzes maken dan andere ontwikkelaars. Een duurder gevelmateriaal levert bijvoorbeeld een lager rendement op in de ontwikkeling, maar kan een beter gebouw met lagere onderhoudskosten opleveren in de exploitatie. Doordat wij op deze manier anders naar de business cases kunnen kijken is de kans op realisatie groter.

Neem hiervoor contact op met KAAN Architecten – Vincent Panhuysen of Aldo Trim
Press@kaanarchitecten.com

Duurzaamheid is een zeer belangrijk thema, voor ons betekent dit:

• Tijdloosheid als duurzaamheid: een gebouw neerzetten dat de tand des tijds overleeft en over 200 jaar nog steeds goed functioneert. We refereren niet voor niks naar het iconische complex ‘Rockefeller Center’. We kiezen materialen die mooi oud worden en ontwerpen het gebouw dusdanig dat ruimtes makkelijk van functie te veranderen zijn. Zo hebben de woningen en de hotelruimtes dezelfde verdiepingshoogte (netto 2,74 meter), waardoor deze te allen tijde 1 op 1 uit te wisselen zijn. Daarnaast blijft het hele gebouw in de verhuur bij twee eigenaren die er voor de langere termijn in zitten. Daarmee voorkomen we gedeeld eigendom over vele verschillende eigenaren wat flexibiliteit naar de toekomst zou kunnen hinderen. Hiermee kan het gebouw ook in de toekomst makkelijk andere functies aannemen als de markt daarom vraagt;
• Locatie-duurzaamheid: Lumière heeft de locatiebonus waarmee het een ontwikkeling met hoge dichtheid kan faciliteren. Het ligt op steenworp afstand van twee ov-hubs (Rotterdam Centraal en station Beurs) en heeft eindeloos veel mogelijkheden qua werken, winkelen en recreatie in de omgeving. Dit geeft de Lumière-locatie de mogelijkheid om te ontwikkelen met een relatief lage parkeernorm en een grote focus op voetgangers en het gebruik van de fiets en ov. Je kan daarmee zeggen dat Lumière enerzijds duurzaam gedrag van haar gebruikers stimuleert en mogelijk maakt en anderzijds een hoogbouwontwikkeling voor de zeer lange termijn rechtvaardigt. Een ontwikkeling als Lumière is te allen tijde duurzamer dan 50.000 m2 aan vastgoedontwikkeling in de polder.
• Energetische duurzaamheid is natuurlijk ook zeer belangrijk: Lumière takt aan op een WKO (warmte-koude systeem) waarmee de woningen op een duurzame manier voorzien worden van warmte in de winter en koude in de zomer;
• Materiaalduurzaamheid: wat materialen betreft, kijken we of de materialen met een grote CO2-voetafdruk (zoals beton) CO2-neutraal of zelfs CO2-positief geproduceerd kunnen worden. Er komen allerlei technieken op de markt die interessant kunnen zijn voor Lumière. Omdat we nog 2 jaar hebben tot start bouw kunnen we innovaties op dit soort gebieden meenemen, mits deze financieel haalbaar zijn.
• Vergroening: vergroening, waterberging en hittestress zijn ook zeer belangrijk voor ons. We maken veel groen dakoppervlak in combinatie met waterberging. We kijken of het regenwater opgeslagen en hergebruikt kan worden en proberen met het vele groen op de daken en terrassen de biodiversiteit op deze plek te stimuleren en hittestress tijdens warme zomermaanden te reduceren.

De hoofddraagconstructie bestaat met name uit beton en staal. Dit is noodzakelijk om een gebouw de benodigde stijfheid en sterkte mee te geven om tot 155 meter te kunnen bouwen. De gevel wordt opgebouwd uit natuursteen met kozijnen in aluminium profielen. In de zoektocht naar een materiaal met natuurlijke look dat over de zeer lange termijn mooi blijft, was natuursteen een logische keuze. Aluminium, mits het een goede voorbehandeling krijgt, is ook een materiaal dat zeer lange tijd mooi blijft en onderhoudsarm is.

Het programma van Lumière bestaat uit ca. 50.000 m2, met daarin de volgende functies:

• Ca. 265 woningen
• Ca. 150 hotelkamers
• Ca. 4.500 m2 kantoorruimte
• Ca. 2.500 m2 high-end retail en horeca
• Ca. 1.500 m2 maatschappelijke voorzieningen
• Ca. 1.500 m2 bedrijfsruimten
• Ca. 1.000 fietsparkeerplaatsen

Woonprogramma
We maken in totaal ca. 265 woningen, waarvan minimaal 30% midden huur. Alle 265 woningen blijven in eigendom en zijn dus in de verhuur, dit geeft flexibiliteit naar de toekomst mocht er op de lange termijn toch een verandering van vraag uit de markt zijn. De meeste woningen zijn 2- of 3-kamerwoningen, omdat daar het grootste deel van de marktvraag ligt. We maken wel een kleiner deel topsegment met appartementen met 3 of meer slaapkamers. Ook daar is vraag naar, zij het beperkt.

Er worden op de Lumière-locatie geen sociale huurwoningen gemaakt. In het centrum van Rotterdam en de omliggende wijken zoals het Oude Westen is het percentage sociale huurwoningen al relatief hoog. Het is met name het middensegment dat op deze plek ondervertegenwoordigd is en dat ook doorstroming uit de sociale huursector op gang kan brengen

Soort voorzieningen
Alle woningen kunnen gebruik maken van gemeenschappelijke ruimten. Op 150 meter hoogte is rondom de installatiekern een schil gerealiseerd met gemeenschappelijke voorzieningen voor de woninghuurders. Dit noemen wij ‘de Kroon’. Hier bevinden zich o.a. werkplekken in een ruime groene patio met uitzicht over stad (voor thuiswerkers), we denken aan een filmzaal waar huurders ’s avonds films en series naar keuze kunnen kijken (stemmen via een app) en een grote woonkamer met leefkeuken en dakterras. Hier kan bijvoorbeeld een borrel of verjaardagsfeest gegeven worden.

Op de begane grond vinden huurders verschillende voorzieningen. Naast een goed bereikbare fietsenstalling, is er in het atrium een conciërge die pakketjes aanneemt, eten dat wordt thuisbezorgd in een warmhoudkast zet, enzovoorts. Het serviceniveau van de appartementen is zeer hoog.

Hotel
De hotelpartij is nog niet bekend. Er worden gesprekken gevoerd met verschillende hotelpartijen. Het segment dat interessant is voor deze plek is het upper-upscale segment. Dit is vergelijkbaar met het NHOW-hotel of het Bruno Roommate hotel op de Wilhelmina-pier. Lumière wil daarin zo ver mogelijk gaan: wij willen een uniek upper-upscale hotel met eigen signatuur dat echt waarde toevoegt aan deze plek. Dit hotel wordt gerealiseerd in combinatie met een wellness en fitness op hoogte en een high-end restaurant op de 2e en 3e verdieping op de hoek Kruiskade-Lijnbaan. In dit high-end restaurant zal het hotel ontbijt serveren en vanaf de lunch neemt een restaurateur het over tot en met het avondeten. Ter vergelijking, dat is hetzelfde concept als bijvoorbeeld bij Motto by Hilton en Pesca aan de Botersloot. Het hotel krijgt in totaal ca. 150 kamers.

Daarnaast kijken we of het hotel services kan verlenen aan woninghuurders die daar behoefte aan hebben. Croissant en jus d’orange op zondagochtend die aan je voordeur bezorgd worden door het hotel? Dat moet mogelijk zijn. Gebruik maken van de wellness van het hotel? Dat moet ook mogelijk zijn. Hiermee willen we de woninghuurders een extra service geven.

Retail
Langs de Kruiskade en Lijnbaan en langs de Karel Doormanstraat komt ruimte voor high-end retail en horeca. Deze bevindt zich op -1, de begane grond en de eerste verdieping. Deze retail wordt bijzonder high-end, in navolging van de high-end retail die al in City House zit en momenteel bij The Lobby gerealiseerd wordt. Manhave heeft aan de Kruiskade al bewezen hier een goede kijk op te hebben.

Maatschappelijke voorzieningen en kantoren
Er komen maatschappelijke voorzieningen en bedrijfsruimten in Lumière. Bij zo’n grote ontwikkeling is het belangrijk om ook functies te realiseren die minder huur kunnen betalen, maar wel broodnodig zijn in de stad. We zijn in gesprek met een medisch centrum dat zich richt op lifestyle bevorderende oplossingen. Ook een fitness of een yogastudio is een interessante functie waar we mogelijkheden voor zien.

Bouw
De exacte bouwmethodiek moet nog verder uitgewerkt worden, maar op dit moment gaan wij uit van een gebouw dat in het werk wordt gestort met behulp van een klimkist. Hier zal later meer informatie over komen. Onze nummer één prioriteit tijdens de bouw is het zoveel mogelijk voorkomen van overlast. Maar we moeten ook eerlijk zijn: waar gebouwd wordt kan men overlast ervaren. Samen met de omgeving en de gemeente gaan we kijken hoe we de realisatie zo goed mogelijk kunnen organiseren.

Het windklimaat rondom het gebouw is bestudeerd in het 3D-model en in een windtunnel. Het windklimaat in de omgeving moet aan normeringen voldoen. Het uiteindelijke windklimaat dat rondom Lumière ontstaat is voor een hoogbouwontwikkeling goed tot uitstekend te noemen en de gemeente Rotterdam is daarom akkoord met de resultaten.

Manhave is met de winkels van City House in gesprek om de winkelunits ook aan de binnenkant een mooie entree te geven. Daarnaast bevinden zich hier ook functies in Lumière die de levendigheid versterken. Denk aan het Grand Café rondom de patio, maatschappelijke voorzieningen en bedrijfsruimten, de ingang van de fietsenstalling en nog een leuke horecazaak. Kortom, er zal genoeg levendigheid zijn.

Het effect van Lumière wat betreft schaduwwerking op de omgeving is bestudeerd en zal vastgelegd worden in een bezonningsstudie welke onderdeel wordt van de aanvraag omgevingsvergunning. Lumière moet daar net als ieder ander project aan normeringen voldoen.

Hier is goed over nagedacht. De verkeer aantrekkende werking van Lumière is beperkt. Het grootste deel van de woningen in Lumière focust zich op 1- tot 2-persoons huishoudens welke de binnenstad als woonkamer gebruiken. Dit zijn doelgroepen die over het algemeen geen auto hebben, waarbij veelal gebruik wordt gemaakt van de fiets, het ov en deelmobiliteit. Vanuit het kantoorprogramma en het hotelprogramma zal een klein verkeer aantrekkende werking zijn, maar ook dit is relatief beperkt vanwege de nabijheid van Rotterdam Centraal. Het verkeer dat naar Lumiere toekomt, zal overigens niet alleen via de Kruiskade komen, maar juist ook via het Weena en de Karel Doormanstraat.

Dit zal een hotel zijn in het ‘upper-upscale segment’. 4 sterren plus. We zoeken naar een uniek merk dat echt iets toevoegt voor de stad Rotterdam. Dit is vergelijkbaar met het NHOW-hotel of het Bruno Roommate hotel op de Wilhelmina-pier. Lumière wil daarin zo ver mogelijk gaan: wij willen een uniek upper-upscale hotel met eigen signatuur dat echt waarde toevoegt aan deze plek. Dit hotel wordt gerealiseerd in combinatie met een wellness en fitness op hoogte en een high-end restaurant op de 2e en 3e verdieping op de hoek Kruiskade-Lijnbaan. In dit high-end restaurant zal het hotel ontbijt serveren en vanaf de lunch neemt een restaurateur het over tot en met het avondeten. Ter vergelijking, dat is hetzelfde concept als bijvoorbeeld bij Motto by Hilton en Pesca aan de Botersloot. Het hotel krijgt in totaal ca. 150 kamers.

Voor bijvoorbeeld de maatschappelijke voorzieningen, de bedrijfsruimten en de retail en horeca mag altijd meegedacht worden. Sterker nog, als u een ondernemer bent met een mooi plan voor deze plek dan horen wij graag van u.

Op dit moment wordt de hand gelegd aan een BLVC-plan. Dit staat voor ‘bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie’. Dit is een essentieel onderdeel van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de realisatie. In het BLVC-plan zullen wij dieper ingaan op de bouwlogistiek en zaken als bouwoverlast. Volgens onze planning wordt 15 september 2023 de omgevingsvergunning aangevraagd en niet veel later zullen deze stukken te downloaden zijn voor geïnteresseerden.

Het fiets parkeren wordt op ons eigen plot opgelost. Het auto parkeren lossen wij buiten ons eigen plot op in parkeergarages in de directe omgeving.

Volgens de hoogbouwvisie kan er op deze plek tot 250 meter gebouwd worden en wij hebben met de gemeente Rotterdam in de Nota van Uitgangspunten uitgesproken dat Lumière maximaal 200 meter hoog kan worden, mits het voldoet aan alle door de gemeente gestelde eisen. De reden dat Lumière toch lager is uitgekomen heeft te maken met het windklimaat in de straten in de directe omgeving.